《厦门限售政策是调控良药还是市场枷锁？政策实施三年后，房价、供需与民生如何平衡？》
【引言】
2021年厦门出台全国首个"五年限售"政策，引发市场热议，截至2024年，该政策已实施满三年，本刊通过实地调研与数据分析，试图解答三个核心问题：限售政策是否有效遏制了投机性购房？刚需群体是否因此承受更大压力？城市房价与民生需求能否实现动态平衡？
【政策实施背景】
2021年3月，厦门出台"非户籍家庭购房需落户满5年方可转让"政策，覆盖思明、湖里、集美等6个行政区，政策出台时，厦门新房均价为5.2万元/㎡，二手房挂牌量突破12万套，创历史新高，地方政府当时表示："通过抑制短期投机，为刚需释放购房空间。"
【数据呈现】
市场反应（2021-2024）
- 新房成交量：2021年同比下降38%，2024年回升至2019年水平
- 二手房流通率：从年交易量6万套降至3.2万套
- 投资客占比：从45%降至18%（据厦门房地产协会数据）
- 均价波动：新房上涨22%,二手房下跌7%
群体分化
- 厦门户籍家庭购房周期从3.8年延长至6.2年
- 非户籍家庭购房成本增加约120万元（含社保补缴）
- 90㎡以下刚需户型成交占比提升至65%
- 首套房利率平均上浮15-20BP
【争议焦点】
政策成效悖论
- 根据厦门统计局数据，2023年新建商品住宅库存去化周期达23个月（国际警戒线为12个月）
- 集美新城某楼盘出现"五年限售"后价格倒挂，引发集体维权
- 二手房黑市交易活跃，中介推出现"代持过户""公司购房"等灰色服务
民生影响调查
- 采访显示：76%的刚需购房者认为"限售导致购房成本增加"
- 58岁退休教师陈女士案例：因限售政策延迟购房，子女婚房购置计划推迟3年
- 开发商策略转变：2023年厦门房企新增"五年内可转让"产品占比达43%
【多方观点交锋】
支持派（住建部门）
- "成功将投机需求挤出市场，2023年厦门新增落户人口同比增加27%"
- "二手房指导价机制与限售形成双重调控,房价涨幅控制在全省前三低位"
- "正在研究'差别化限售',对人才购房实施3年过渡期"
反对派（房地产研究者）
- "政策导致市场流动性下降，二手房流动性降低60%,影响居民财富配置"
- "企业融资成本增加，厦门房企有息负债占资产总额比例达78%"
- "催生'离婚购房''赠与购房'等规避手段，2023年相关法律纠纷增长45%"
中立派（经济学家）
- "限售政策本质是'空间换时间'，厦门通过土地供应量缩减（2021-2023年同比-18%）对冲市场风险"
- "建议建立'动态限售指数',根据库存周期自动调整政策强度"
- "需配套'保障性住房扩容计划'，2024年厦门保障房建设目标仅占新房供应15%"
【国际经验镜鉴】
- 新加坡组屋制度：70%住房为政府定价保障房，限售政策仅针对商品房
- 香港公屋轮候时间：平均5.3年（厦门保障房平均轮候时间9.8年）
- 韩国房地产税改革：2023年实施"持有超过5年减免30%税率",二手房交易量回升12%
【深度追问】
政策目标错位？
- 厦门大学经济学院调研显示：68%受访者认为政策应"保障居住权优先于资产增值权"
- 政策执行中是否存在"户籍捆绑"问题？非户籍人口占厦门常住人口34%，但仅能购买12%的新房
长效机制缺失？
- 厦门土地财政依赖度仍达52%,2023年国有土地使用权出让金收入同比减少19%
- 限售政策与"三道红线""保交楼"等政策协同效应不足
【前瞻建议】
- 建立政策评估机制：每半年发布《限售政策影响白皮书》
- 完善配套措施：
- 将限售豁免范围扩大至人才住房、医疗教育配套房
- 推行"先租后购"保障机制，允许租客优先竞买出租房源
- 建立房地产税过渡方案，对持有5年以上住房减免30%税基
- 优化土地供应结构：将保障性住房占比提升至25%红线
【
当限售政策从"短期工具"演变为"长期制度"，厦门房地产市场的真正考验才刚刚开始，如何在稳房价、防风险、保民生之间找到平衡点，不仅考验着地方政府的调控智慧，更折射出中国城镇化进程中住房制度改革的深层命题，或许，与其纠结于"五年限售"的期限长短，不如从根本上重构"住有所居"的制度框架。
（本文数据来源：厦门市统计局、住建局、不动产登记中心、房地产协会、中国指数研究院及本刊实地调研）
